Стратегічні орієнтири » Процак О.В. Етапи розвитку і сучасний стан вітчизняного ринку нерухомості
Информація до матеріалу
 (голосов: 0)
7-11-2012, 10:47

Процак О.В. Етапи розвитку і сучасний стан вітчизняного ринку нерухомості

Категорія: ---

Більшість українських ріелторів, основний бізнес яких пов’язаний із житловою нерухомістю, офіційним днем створення вітчизняного ринку нерухомості вважають 19 червня 1992 року, коли Верховною Радою України був прийнятий Закон “Про приватизацію державного житлового фонду”. Саме цей документ дозволив вивести з “підпілля” основну масу операцій з купівлі-продажу об’єктів нерухомості. Легалізація бізнесу на ринку нерухомості призвела до появи професіональних посередницьких структур - агентств з торгівлі нерухомістю, ріелторських фірм. Ці посередницькі структури в значній мірі потіснили так званих “чорних” маклерів на ринку нерухомості.
На основі історії цінової динаміки можна виділити сім етапів еволюції ринку нерухомості в Україні.
І етап (1992 – 1996 рр.) – утворення та формування ринку. Протягом цього етапу цінова динаміка була досить бурхливою. Внаслідок стрімкого зростання цін, протягом 1991 – 1993 рр. відбувся сплеск пропозиції на вторинному ринку. Спостерігалося значне перевищення попиту над пропозицією. В першій половині 90-х років показники кількості угод з купівлі-продажу нерухомості були найбільшими за всю історію існування ринку нерухомості України. Пік цін прийшовся на 1993 рік. Потім було певне падіння цін, яке припинилося починаючи з 1995 р.
ІІ етап (1997 р. – перша половина 1998 р.) – період цінової стабілізації, яка, передусім, стосувалася Києва. Потенційні покупці та інвестори вже задовольнили свої потреби, почався вторинний перепродаж нерухомості. Усе це супроводжувалося зниженням кількості операцій на ринку. При цьому ціни все ще зростали, хоча й значно меншими темпами, ніж протягом 1995 – 1996рр.
ІІІ етап (друга половина 1998 р. – 2000 р.) – період стрімкого зниження цін. Особливо сильним падіння цін було протягом другої половини 1998 р. та в 1999 р. В 2000 р. падіння уповільнилося. Кількість операцій теж зменшувалася (продовжуючи тенденцію попереднього етапу). У 1999 р. порівняно з 1996 р. кількість операцій на ринку Києва, як і по Україні в цілому, знизилася майже на 1/3. Однак, це стрімке падіння цін зумовило поступове збільшення попиту, яке почало спостерігатися в 2000 р.
ІV етап (січень – серпень 2001 р.) – початок поступового зростання цін. В ці перші вісім місяців 2001 р. ціни на нерухомість почали повільно зростати, передусім в Києві. Це було зумовлене процесами минулого етапу.
V етап (вересень 2001 р. – 2004 р.) – різке та тривале зростання цін. Більшість спеціалістів вважає, що цей етап почався із сумних подій в Нью- Йорку 11 вересня 2001 р. Занепокоєність людей щодо стабільності економіки США та американського долара спричинили значний перетік капіталу на ринок нерухомості. В 2002 – 2004 рр. вплив цього фактору, звичайно, зменшився, але почали діяти інші: зростання економіки, підвищення платоспроможного попиту, зростання обсягів здійснення банками іпотечного кредитування. І, як наслідок, значне прискорення зростання цін у доларах США на ринку житла, особливо в Києві.
VI етап (2004 р.- 2008 р.) - тотальне зростання цін на нерухомість під тиском політичних, економічних та інших факторів призвело до того, що вартість квартир за ці 4 роки зросла по містах України в 5-6 разів. Для пересічного громадянина придбання 1-кімнатної квартири за 16-25 тис. дол. США стало недосяжною реальністю (рівень річної середньої заробітної плати в Україні на середину 2005 р. склав 1300-1500 дол. США і зріс за зазначений період лише в 2-2,5 раза). На початку вересня 2008 року (тобто десь перед офіційним приходом кризи в Україну), середня ціна пропозиції столичної нерухомості досягла історичного піку - $ 3628 за кв. м. [ 1]
VII етап (2009 р. і до сьогодні) – спостерігається стрімке зниження цін на нерухомість. Весь 2009-й рік ринок квартир і приміщень для офісів по всій країні і в столиці стрімко летить донизу, в результаті чого в середині року був досягнутий рекордний мінімум кількості угод купівлі-продажу (близько 150 операцій). Вже в другій половині найбільш "хворобливого" 2009 року експерти поспішили запевнити, що цінове дно досягнуте, і слід чекати розвороту. Проте, очікуваного зростання не відбулося ні в 2009, ні в 2010 році. Як не дивно, 2011 рік також не відрізнявся істотними змінами цін в бік подорожчання житла. Хоча в минулому році зросла кількість угод купівлі-продажу житла. Так в Києві в 2011 році було продано майже 18 тис квартир - на 30% більше, ніж у 2010 році. А це свідчити про хоча і невелике, проте пожвавлення попиту і поліпшення платоспроможності населення [2].
В усьому світі ринки нерухомості є циклічними. Про зрілість ринку часто судять по кількості циклів, які він пройшов. В розвинутих країнах довжина одного циклу, як правило, складає 7-10 років. Як видно з наведеної вище інформації, в Україні цей строк був значно коротшим. Щоправда, бурхлива цінова динаміка ринку нерухомості характерна для більшості країн із перехідною економікою, в яких на початкових етапах розвитку, як правило, відбуваються процеси приватизації та перерозподілу власності, спостерігається макроекономічна нестабільність. Довжина циклу починає подовжуватися по мірі розвитку як самого ринку нерухомості, так і економіки в цілому.
Сьогодні український ринок нерухомості перебуває в стагнації. Ціни знижуються, а обсяги продажу малі. Це викликано відсутністю достатнього платоспроможного попиту. У людей немає грошей на купівлю наддорогої нерухомості. Так, рівень цін на квартири у Києві приблизно такий же, як у столицях центральноєвропейських країн. Водночас рівень реальних доходів населення втричі менший. Це спонукало банки фактично зупинити іпотечне кредитування [3].
Для стабілізації ринку нерухомості поки немає і не передбачається, принаймні, однієї ключової передумови зростання цін - дешевих і доступних довгострокових кредитів. Будь-який здоровий погляд на речі показав би, що ці кредити мають бути хоча б під 10-12% річних у гривнях і строком не менш ніж років на 20 [4].
1. Тенденції розвитку вторинного ринку житлової нерухомості 2013 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reallook.com.ua
2.Ринок нерухомості: без шансів на зростання цін [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.epravda.com.ua
3. Тенденції на ринку нерухомості [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://smi.liga.net
4. Що відбувається з українським ринком нерухомості? [Електронний ресурс]. - Режим доступу:http://ukraine.odessa-nedvizhimost.com
Дорогий відвідувач, Ви зайшли на сайт як незареєстрований користувач.
Рекомендуємо Вам зареєструватися або ввійти на сайт під своїм ім'ям.

Архів новин

Июнь 2022 (30)
Май 2022 (25)
Апрель 2022 (1)
Март 2022 (1)
Февраль 2022 (1)
Декабрь 2021 (4)
^