Каспрук І.І., 2020
ЛНУ імені Івана Франка, ЕКФ-33с
На сьогоднішній день на ринку купівлі-продажу нерухомого майна існують та використовуються різноманітні механізми, методи, та інструменти для відмивання доходів нелегально походження, при чому деякі з них можуть здаватися цілком легальними, а також існують різноманітні недобросовісні операції з нерухомим майном, які становлять ризики для національної економіки держави. Махінації набувають все більш широкого масштабу. Злочинці відмивають кошти завдяки операціям з купівлі-продажу об’єктів нерухомості, здійснюють інвестиції у будівництво житла, незаконно отримують нерухомість у власність тощо.
До основних груп методів, що використовуються для легалізації (відмивання) доходів, отриманих злочинним шляхом, на ринку нерухомого майна можна віднести:
- використання складних позик та кредитних ресурсів для спекуляцій.
- використання заставних схем.
- залучення підставних осіб нефінансових професій.
- використання фіктивних угод з нерухомим майном.
- використання "технічних" іпотечних цінних паперів.
- маніпулювання оціночною вартістю об'єкта нерухомості. [2]
В Україні було проведено Національну оцінку ризиків системи запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом та фінансуванню тероризму, в ході якої було виявлено та оцінено 37 ризиків. Серед восьми виявлених ризиків високого рівня, окремо вирізняється ризик «відсутності правового регулювання діяльності деяких представників спеціально визначених суб’єктів первинного фінансового моніторингу», до яких відносяться, зокрема, і суб’єкти підприємницької діяльності, які надають посередницькі послуги під час здійснення операцій з купівлі-продажу нерухомого майна (ріелтори).
Регулювання ріелторської діяльності, як окремого виду господарської діяльності, щодо надання послуг, пов’язаних з нерухомістю законодавчо відсутнє. Це підвищує ризики операцій з нерухомим майном, які здійснюються ріелторами та використання цього майна з метою відмивання коштів та фінансування тероризму. Найчастішими порушеннями законодавства у сфері ПВК/ФТ, які вчиняють ріелтори є невідповідність внутрішніх документів вимогам законодавства у сфері ПВК/ФТ, порушення порядку призначення працівника, відповідального за здійснення фінансового моніторингу, та порушення термінів звітування до Держфінмоніторингу згідно із законодавством з питань ПВК/ФТ. [1]
Тому, досить часто ріелторською діяльністю займаються так звані «сірі» або «чорні» ріелтори. Такі ріелтори діють напівлегально або зовсім нелегально, що негативно відображається на рівні захисту прав споживачів ріелторських послуг.
[center]Таблиця. Типові порушення, виявлені Держфінмоніторингом за результатами проведених
перевірок ріелторів. [1, c. 123]
Відповідно до Міжнародних стандартів з протидії відмиванню доходів та фінансуванню тероризму і розповсюдженню зброї масового знищення (Рекомендацій FATF) вказано, що агенти з нерухомості повинні належної перевіряти клієнтів, покупців і продавців нерухомості. Для попередження та протидії легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом, на ринку нерухомого майна враховують основні критерії оцінки ризику клієнта за географічним розташуванням держави, типом клієнта та діловими стосунками для інтегрованого автоматизованого визначення рівня ризику клієнта. [2]
Для виявлення ризикових фінансових операцій, що підлягають фінансовому моніторингу при укладанні угод з клієнтами ріелторам слід звертати увагу на наступне:
- Клієнтом є новостворене підприємство, організоване виключно для придбання об’єкта нерухомості та ніякої іншої фінансово-господарської діяльності не здійснює, та підконтрольне нерезиденту;
- вказана ціна на нерухоме майно суттєво відрізняється від ринкової;
- клієнт працює тільки через представників;
- клієнт розраховується за операцією готівковими коштами;
- походження капіталів, залучених при проведенні операцій з нерухомим майном з країни, яка віднесена Кабінетом Міністрів України до переліку офшорних зон або підтримує міжнародну терористичну діяльність;
- покупцем виступає юридична особа з незначним періодом діяльності (як правило такий термін не перевищує трьох місяців з дня державної реєстрації);
- клієнт намагається здійснити операції з нерухомим майном, на яке накладено арешт;
У 2017 році кількість осіб, яким було повідомлено про підозру вчинених кримінальних правопорушень збільшилось порівняно з 2016 роком на 37,5 %, або на 125 особи.
Групою з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням (FATF) було здійснено та оприлюднено Типологічне дослідження «Відмивання грошей та фінансування тероризму через ринок нерухомості». До основних груп методів, що використовуються для легалізації (відмивання) доходів, отриманих злочинним шляхом, на ринку нерухомого майна можна віднести використання наступні методи, механізми та виявлені ризики:
• Використання іноземної компанії, зареєстрованої в одній юрисдикції, рахунки якої відкрито в іншій юрисдикції;
• невідповідність між вхідними та вихідними потоками (для прикладу: кошти находили за послуги, а перераховувались за придбання корпоративних прав та нерухомості;
• недекларування доходів при перетині митного кордону України;
• використання неприбуткових організацій;
• купівля корпоративних прав в іноземних юрисдикціях;
• використання пов’язаних осіб, для приховування джерел походження коштів при придбанні нерухомості;
• послуги надаються в одній країні, а сплата за послуги в іншій;
• придбання нерухомості пов’язаними особами для національного публічного діяча;
• використання фахівцями нефінансового сектора складних застав або кредитного фінансування;
• завищення ціни нерухомості;
• маніпуляції при оцінці майна;
• використання іпотечних кредиті; [2]
Основними категоріями ризику, який становить операція з нерухомим майном, є:
• залучення невідомих раніше учасників на пізніх стадіях здійснення операції, наприклад, за домовленостями між покупцями;
• використання третіх сторін – посередників з метою приховання справжнього набувача прав власності;
• продаж об’єктів власності безпосередньо перед ув’язненням або банкрутством;
• вартість об’єкта власності не відповідає фінансовому стану клієнта;
• вид об’єктів власності (житлова або комерційна, вільні землі, інвестиції, об’єкти власності з високим попитом, об’єкти власності з кількох складових, які передаються в оренду);
• недооцінені або переоцінені операції;
• безпідставні зміни у фінансових розрахунках; [3]
Однією з основних індикаторів ринку купівлі-продажу нерухомого майна є показник діяльності нотаріусів в частині посвідчення та реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна. У 2017 р. порівняно із попереднім роком збільшилась кількість договорів відчуження нерухомого майна які посвідчені приватними нотаріусами на 10,4%, державними нотаріусами на 9,8%, у тому числі за договорами купівлі - продажу нерухомого майна приватними нотаріусами на 11,5%, державними нотаріусами на 5,9%, за іншими договорами відчуження нерухомого майна приватними нотаріусами на 14,5%, державними нотаріусами на 1,1%. Це дає змогу відстежити надмірну активність операцій з нерухомим майном, які можуть бути незаконними і дати певні постулати для проведення дослідження.
Проведення операцій з нерухомим майном може за допомогою криптовалют також може становити ризик. У вересні 2017 року в Україні вперше в світі уклали угоду з купівлі-продажу нерухомості за криптовалюту (Etherеum). Власник квартири в Києві з США продав нерухомість через свого представника. Власником криптовалюти виступила іноземна компанія. Оскільки, певних осіб, які укладають угоди за допомогою криптовалют практично неможливо відстежити, то це дає можливості для здійснення нелегальних фінансових операцій. [3]
Приклади використання нерухомого майна для легалізації доходів:
Приклад 1
На початку березня 2018 року детективи НАБУ завершили розслідування ще однієї корупційної схеми, реалізованої депутатом Київської міськради, секретарем земельної комісії. За даними слідства, ця особа, маючи доступ до інформації про наявність у столиці вільної землі, що перебуває у комунальній власності, організувала схему заволодіння трьома ділянками загальною площею 2600 кв. м. Ці ділянки, як з’ясували детективи, виділені підставним особам, в подальшому дістались компанії-забудовнику, яка почала зводити на них житло. Наразі на ділянки накладено арешт. [3]
Приклад 2
Встановлено, що з рахунку, який належить органу місцевої влади, було здійснено перерахування бюджетних коштів на рахунок компанії А в сумі понад 180,0 млн. грн. відповідно до умов договору купівлі-продажу нерухомого майна. В результаті розслідування встановлено, що нерухоме майно, яке було придбано за бюджетні кошти, рік тому було продано на торгах в складі майнового комплексу на загальну суму 12 млн. грн. та перейшло у власність компанії А наступного дня після реєстрації товариства. Компанія А є новоствореним підприємством, його засновником також є новостворена компанія-нерезидент з мізерним статутним капіталом. Директорами обох компаній є підставні особи, які мають ознаки номінальних директорів. Встановлено, що іноземна компанія та товариство контролюються особою, яка є публічним діячем. Правоохоронним органом здійснюється розслідування.
Приклад 3
Встановлено, що на території України була організована мережа підприємств, що надавали медичні послуги, засновниками яких є компанії-нерезиденти. В результаті проведеного розслідування Держфінмоніторингом встановлено, що на користь цих нерезидентів, зареєстрованих в різних країнах, рахунки яких відкрито в третіх країнах, зараховано кошти від великої кількості іноземних громадян за надання медичних послуг на загальну суму більше 7 млн. євро. При цьому зазначені послуги фактично надавались цим громадянам на території України без оподаткування. В подальшому компанії-нерезиденти спрямовували отримані кошти як внески в статутні капітали українських. В свою чергу українськими підприємствами отримані кошти було використано для придбання великої кількості нерухомого майна. Таким чином, через придбання нерухомості було організовано схему легалізації коштів, отриманих внаслідок несплати податків на території України при наданні медичних послуг іноземним громадянам. Правоохоронним органом здійснюється розслідування. [3]
Отже, щоб запобігти різного роду ризиків, шахрайств і спекуляцій, необхідно встановити чіткі регламентовані закони у сфері надання послуг на ринку нерухомості, а також вдосконалити вже наявні інструменти для протидії нелегальним фінансовим операціям. Необхідно також:
1)суб’єктам первинного фінансового моніторингу в частині управління ризиками слід запровадити об’єктивний підхід, що ґрунтується на оцінці ризику.
2) проводити посилену ідентифікацію учасників фінансових операцій, зокрема з клієнтами високого ризику та визначати характер і мету проведення операцій з купівлі-продажу нерухомості;
3) посилення заходів з виявлення фінансових операцій неприбуткових організацій та кримінального переслідування осіб, пов’язаних зі зловживаннями на ринку нерухомості.
Список використаних джерел:
1. Звіт про проведення чергової (другої) національної оцінки ризиків. [Електронний ресурс]. – 2019. – 250 с. – Режим доступу: https://fiu.gov.ua/pages/dijalnist/nacionalni-riziki/naczionalna-oczinka-rizikiv/zvit-pro-provedennya-naczionalnoji-oczinki-rizikiv.html.
2. FATF Guidance on the Risk-Based Approach for Real Estate Agents. [Електронний ресурс]. – 2019. – 61 с. – Режим доступу: https://www.fatf-gafi.org/media/fatf/documents/reports/RBA%20Guidance%20for%20Real%20Estate%20Agents.pdf
3. Звіт за результатами секторальної оцінки ризиків використання ринку нерухомості для легалізації (відмивання) доходів, одержаних злочинним шляхом і фінансування тероризму. [Електронний ресурс]. – 2018. – 110 с. – Режим доступу: https://finmonitoring.in.ua/wp-content/uploads/2018/11/sektoralna-neruxomist_21_11_2018.pdf
ЛНУ імені Івана Франка, ЕКФ-33с
Оцінка ризиків використання ринку нерухомого майна для легалізації (відмивання) доходів
На сьогоднішній день на ринку купівлі-продажу нерухомого майна існують та використовуються різноманітні механізми, методи, та інструменти для відмивання доходів нелегально походження, при чому деякі з них можуть здаватися цілком легальними, а також існують різноманітні недобросовісні операції з нерухомим майном, які становлять ризики для національної економіки держави. Махінації набувають все більш широкого масштабу. Злочинці відмивають кошти завдяки операціям з купівлі-продажу об’єктів нерухомості, здійснюють інвестиції у будівництво житла, незаконно отримують нерухомість у власність тощо.
До основних груп методів, що використовуються для легалізації (відмивання) доходів, отриманих злочинним шляхом, на ринку нерухомого майна можна віднести:
- використання складних позик та кредитних ресурсів для спекуляцій.
- використання заставних схем.
- залучення підставних осіб нефінансових професій.
- використання фіктивних угод з нерухомим майном.
- використання "технічних" іпотечних цінних паперів.
- маніпулювання оціночною вартістю об'єкта нерухомості. [2]
В Україні було проведено Національну оцінку ризиків системи запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом та фінансуванню тероризму, в ході якої було виявлено та оцінено 37 ризиків. Серед восьми виявлених ризиків високого рівня, окремо вирізняється ризик «відсутності правового регулювання діяльності деяких представників спеціально визначених суб’єктів первинного фінансового моніторингу», до яких відносяться, зокрема, і суб’єкти підприємницької діяльності, які надають посередницькі послуги під час здійснення операцій з купівлі-продажу нерухомого майна (ріелтори).
Регулювання ріелторської діяльності, як окремого виду господарської діяльності, щодо надання послуг, пов’язаних з нерухомістю законодавчо відсутнє. Це підвищує ризики операцій з нерухомим майном, які здійснюються ріелторами та використання цього майна з метою відмивання коштів та фінансування тероризму. Найчастішими порушеннями законодавства у сфері ПВК/ФТ, які вчиняють ріелтори є невідповідність внутрішніх документів вимогам законодавства у сфері ПВК/ФТ, порушення порядку призначення працівника, відповідального за здійснення фінансового моніторингу, та порушення термінів звітування до Держфінмоніторингу згідно із законодавством з питань ПВК/ФТ. [1]
Тому, досить часто ріелторською діяльністю займаються так звані «сірі» або «чорні» ріелтори. Такі ріелтори діють напівлегально або зовсім нелегально, що негативно відображається на рівні захисту прав споживачів ріелторських послуг.
[center]Таблиця. Типові порушення, виявлені Держфінмоніторингом за результатами проведених
перевірок ріелторів. [1, c. 123]
Відповідно до Міжнародних стандартів з протидії відмиванню доходів та фінансуванню тероризму і розповсюдженню зброї масового знищення (Рекомендацій FATF) вказано, що агенти з нерухомості повинні належної перевіряти клієнтів, покупців і продавців нерухомості. Для попередження та протидії легалізації доходів, одержаних злочинним шляхом, на ринку нерухомого майна враховують основні критерії оцінки ризику клієнта за географічним розташуванням держави, типом клієнта та діловими стосунками для інтегрованого автоматизованого визначення рівня ризику клієнта. [2]
Для виявлення ризикових фінансових операцій, що підлягають фінансовому моніторингу при укладанні угод з клієнтами ріелторам слід звертати увагу на наступне:
- Клієнтом є новостворене підприємство, організоване виключно для придбання об’єкта нерухомості та ніякої іншої фінансово-господарської діяльності не здійснює, та підконтрольне нерезиденту;
- вказана ціна на нерухоме майно суттєво відрізняється від ринкової;
- клієнт працює тільки через представників;
- клієнт розраховується за операцією готівковими коштами;
- походження капіталів, залучених при проведенні операцій з нерухомим майном з країни, яка віднесена Кабінетом Міністрів України до переліку офшорних зон або підтримує міжнародну терористичну діяльність;
- покупцем виступає юридична особа з незначним періодом діяльності (як правило такий термін не перевищує трьох місяців з дня державної реєстрації);
- клієнт намагається здійснити операції з нерухомим майном, на яке накладено арешт;
У 2017 році кількість осіб, яким було повідомлено про підозру вчинених кримінальних правопорушень збільшилось порівняно з 2016 роком на 37,5 %, або на 125 особи.
Групою з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням (FATF) було здійснено та оприлюднено Типологічне дослідження «Відмивання грошей та фінансування тероризму через ринок нерухомості». До основних груп методів, що використовуються для легалізації (відмивання) доходів, отриманих злочинним шляхом, на ринку нерухомого майна можна віднести використання наступні методи, механізми та виявлені ризики:
• Використання іноземної компанії, зареєстрованої в одній юрисдикції, рахунки якої відкрито в іншій юрисдикції;
• невідповідність між вхідними та вихідними потоками (для прикладу: кошти находили за послуги, а перераховувались за придбання корпоративних прав та нерухомості;
• недекларування доходів при перетині митного кордону України;
• використання неприбуткових організацій;
• купівля корпоративних прав в іноземних юрисдикціях;
• використання пов’язаних осіб, для приховування джерел походження коштів при придбанні нерухомості;
• послуги надаються в одній країні, а сплата за послуги в іншій;
• придбання нерухомості пов’язаними особами для національного публічного діяча;
• використання фахівцями нефінансового сектора складних застав або кредитного фінансування;
• завищення ціни нерухомості;
• маніпуляції при оцінці майна;
• використання іпотечних кредиті; [2]
Основними категоріями ризику, який становить операція з нерухомим майном, є:
• залучення невідомих раніше учасників на пізніх стадіях здійснення операції, наприклад, за домовленостями між покупцями;
• використання третіх сторін – посередників з метою приховання справжнього набувача прав власності;
• продаж об’єктів власності безпосередньо перед ув’язненням або банкрутством;
• вартість об’єкта власності не відповідає фінансовому стану клієнта;
• вид об’єктів власності (житлова або комерційна, вільні землі, інвестиції, об’єкти власності з високим попитом, об’єкти власності з кількох складових, які передаються в оренду);
• недооцінені або переоцінені операції;
• безпідставні зміни у фінансових розрахунках; [3]
Однією з основних індикаторів ринку купівлі-продажу нерухомого майна є показник діяльності нотаріусів в частині посвідчення та реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна. У 2017 р. порівняно із попереднім роком збільшилась кількість договорів відчуження нерухомого майна які посвідчені приватними нотаріусами на 10,4%, державними нотаріусами на 9,8%, у тому числі за договорами купівлі - продажу нерухомого майна приватними нотаріусами на 11,5%, державними нотаріусами на 5,9%, за іншими договорами відчуження нерухомого майна приватними нотаріусами на 14,5%, державними нотаріусами на 1,1%. Це дає змогу відстежити надмірну активність операцій з нерухомим майном, які можуть бути незаконними і дати певні постулати для проведення дослідження.
Проведення операцій з нерухомим майном може за допомогою криптовалют також може становити ризик. У вересні 2017 року в Україні вперше в світі уклали угоду з купівлі-продажу нерухомості за криптовалюту (Etherеum). Власник квартири в Києві з США продав нерухомість через свого представника. Власником криптовалюти виступила іноземна компанія. Оскільки, певних осіб, які укладають угоди за допомогою криптовалют практично неможливо відстежити, то це дає можливості для здійснення нелегальних фінансових операцій. [3]
Приклади використання нерухомого майна для легалізації доходів:
Приклад 1
На початку березня 2018 року детективи НАБУ завершили розслідування ще однієї корупційної схеми, реалізованої депутатом Київської міськради, секретарем земельної комісії. За даними слідства, ця особа, маючи доступ до інформації про наявність у столиці вільної землі, що перебуває у комунальній власності, організувала схему заволодіння трьома ділянками загальною площею 2600 кв. м. Ці ділянки, як з’ясували детективи, виділені підставним особам, в подальшому дістались компанії-забудовнику, яка почала зводити на них житло. Наразі на ділянки накладено арешт. [3]
Приклад 2
Встановлено, що з рахунку, який належить органу місцевої влади, було здійснено перерахування бюджетних коштів на рахунок компанії А в сумі понад 180,0 млн. грн. відповідно до умов договору купівлі-продажу нерухомого майна. В результаті розслідування встановлено, що нерухоме майно, яке було придбано за бюджетні кошти, рік тому було продано на торгах в складі майнового комплексу на загальну суму 12 млн. грн. та перейшло у власність компанії А наступного дня після реєстрації товариства. Компанія А є новоствореним підприємством, його засновником також є новостворена компанія-нерезидент з мізерним статутним капіталом. Директорами обох компаній є підставні особи, які мають ознаки номінальних директорів. Встановлено, що іноземна компанія та товариство контролюються особою, яка є публічним діячем. Правоохоронним органом здійснюється розслідування.
Приклад 3
Встановлено, що на території України була організована мережа підприємств, що надавали медичні послуги, засновниками яких є компанії-нерезиденти. В результаті проведеного розслідування Держфінмоніторингом встановлено, що на користь цих нерезидентів, зареєстрованих в різних країнах, рахунки яких відкрито в третіх країнах, зараховано кошти від великої кількості іноземних громадян за надання медичних послуг на загальну суму більше 7 млн. євро. При цьому зазначені послуги фактично надавались цим громадянам на території України без оподаткування. В подальшому компанії-нерезиденти спрямовували отримані кошти як внески в статутні капітали українських. В свою чергу українськими підприємствами отримані кошти було використано для придбання великої кількості нерухомого майна. Таким чином, через придбання нерухомості було організовано схему легалізації коштів, отриманих внаслідок несплати податків на території України при наданні медичних послуг іноземним громадянам. Правоохоронним органом здійснюється розслідування. [3]
Отже, щоб запобігти різного роду ризиків, шахрайств і спекуляцій, необхідно встановити чіткі регламентовані закони у сфері надання послуг на ринку нерухомості, а також вдосконалити вже наявні інструменти для протидії нелегальним фінансовим операціям. Необхідно також:
1)суб’єктам первинного фінансового моніторингу в частині управління ризиками слід запровадити об’єктивний підхід, що ґрунтується на оцінці ризику.
2) проводити посилену ідентифікацію учасників фінансових операцій, зокрема з клієнтами високого ризику та визначати характер і мету проведення операцій з купівлі-продажу нерухомості;
3) посилення заходів з виявлення фінансових операцій неприбуткових організацій та кримінального переслідування осіб, пов’язаних зі зловживаннями на ринку нерухомості.
Список використаних джерел:
1. Звіт про проведення чергової (другої) національної оцінки ризиків. [Електронний ресурс]. – 2019. – 250 с. – Режим доступу: https://fiu.gov.ua/pages/dijalnist/nacionalni-riziki/naczionalna-oczinka-rizikiv/zvit-pro-provedennya-naczionalnoji-oczinki-rizikiv.html.
2. FATF Guidance on the Risk-Based Approach for Real Estate Agents. [Електронний ресурс]. – 2019. – 61 с. – Режим доступу: https://www.fatf-gafi.org/media/fatf/documents/reports/RBA%20Guidance%20for%20Real%20Estate%20Agents.pdf
3. Звіт за результатами секторальної оцінки ризиків використання ринку нерухомості для легалізації (відмивання) доходів, одержаних злочинним шляхом і фінансування тероризму. [Електронний ресурс]. – 2018. – 110 с. – Режим доступу: https://finmonitoring.in.ua/wp-content/uploads/2018/11/sektoralna-neruxomist_21_11_2018.pdf
