Стратегічні орієнтири » Дербіна Р.В. РИНОК НЕРУХОМОСТІ ТА ЗЕМЛІ
Информація до матеріалу
 (голосов: 0)
20-09-2020, 15:33

Дербіна Р.В. РИНОК НЕРУХОМОСТІ ТА ЗЕМЛІ

Категорія: ---

Дербіна Р.В.
ЛНУ імені Івана Франка, ЕКФ-42з (Самбірська філія), 20.09.2020

РИНОК НЕРУХОМОСТІ ТА ЗЕМЛІ

У сучасних умовах розвитку економіки країни ринок нерухомості виконує економічні, технологічні, соціальні, інвестиційні та ряд інших завдань в економіці країни. Ринок нерухомості є одним з важливіших секторів фінансового ринку, тому що на провідних ринках світу нерухомість як об’єкт інвестицій пропонує не тільки привабливі дохідності для відповідного рівня ризику, але й надає можливості для досягнення надприбутковості за рахунок використання їх особливих властивостей.
Фізична єдність землі та нерухомості виявляється у тому, що капітальні вкладення (будівлі, споруди та ін.), які створює людина, стають поліпшеннями самої землі, її фізичними й економічними властивостями.
Отже, земля та інші об'єкти нерухомості перебувають не лише у фізичному, а й в економічному зв'язку із землею. Це означає, що економічна цінність землі залежить від тих об'єктів, які на ній розташовані, в свою чергу корисність та вартість самої нерухомості визначається якісними характеристиками землі.
У широкому розумінні нерухомість являє собою землю і все, що з нею міцно пов'язано, у вузькому нерухомість — це тільки ті об'єкти, які безпосередньо пов'язані із землею. Суто економічний зміст нерухомості можна визначити як матеріально-речову форму капіталу, зрощеного із землею.
Особлива економічна природа нерухомості пов'язана з такою фундаментальною властивістю землі, як обмеженість. Остання означає, з одного боку, абсолютну рідкість (не відтворюваність) землі як природного блага (в цьому значенні альтернативна вартість землі дорівнює нулю), а з іншого — обмежені можливості відтворення тих об'єктів, що розташовані на землі.
Нерухомість є одним з низько ліквідних активів фірм і підприємств, а тому менше схильна до інфляційного знецінення, внаслідок її взаємозв'язку із землею.
Ринок нерухомості - це сукупність організаційно-економічних відносин, засіб перерозподілу земельних ділянок, будівель, споруд та іншого майна між власниками і користувачами економічними методами на основі конкурентного попиту і пропозиції.
За походженням всі об'єкти нерухомості поділяються на природні та штучні. Штучно створені об'єкти нерухомості за функціональним призначенням поділяються на житлові та нежитлові. Останні в свою чергу, класифікуються на суспільні, комерційні об'єкти та інженерні споруди.
Суб'єктами інвестиційної діяльності па ринку нерухомості є фізичні та юридичні особи, в тому числі міністерства і відомства, муніципальні органи, іноземні держави та міжнародні організації, які виступають в якості інвесторів, замовників, виконавців робіт та користувачів нерухомого майна.
Державні органи та організації на ринку нерухомості виконують регулюючі функції.
Функціонування ринку нерухомості забезпечують також професійні учасники: ріелтори, оцінювачі, дилери, біржові брокери, маклери та інші посередники.
Активні учасники ринку нерухомості - інвестори, які можуть виступати в ролі вкладників, замовників, кредиторів, покупців і виконувати різні функції.
Нерухомість є повноправним об'єктом ринкових відносин. Навколо неї складається система цивільно-правових відносин (державна реєстрація, іпотека, оподаткування та ін.), її обслуговують численні інститути (державні установи, ріелтери, оцінювачі, забудовники, фінансові установи і т. ін.), з нею активно взаємодіють інші види ринків (споживчих товарів, чинників виробництва, цінних паперів, кредитних зобов'язань), від неї залежать механізми ринкового ціноутворення, інвестування, заощадження в економіці загалом.
Ринок нерухомості виконує ряд функцій: встановлення рівноважних цін, регулююча функція, комерційна функція, інформаційна функція, посередницька функція, інвестиційна функція, соціальна функція, перерозподільча функція.
Нерухомість дає змогу отримувати дохід, який складається з ренти (доходу від володіння обмеженим благом), прибутку від капіталу і позичкового процента на вкладений капітал.
Ринок нерухомості має розгалужену структуру. Передусім слід звернути увагу на розмежування ринку нерухомості на ринок землі і ринок фізичних об'єктів (будівель і споруд, приміщень). Таке розмежування зумовлено цілісно- частковою єдністю землі і нерухомості.
Земля, як фундаментальний елемент нерухомості, може виступати об'єктом ринкових відносин, будучи засобом виробництва (в сільськогосподарському секторі), і просторовим базисом розміщення всіх інших умов життєдіяльності людей. Тому ринок землі має свою особливу структурну організацію, яка включає ринок сільськогосподарських земель і ринок не сільськогосподарських земель. В останньому випадку всі землі поділяються на землі житлової забудови, промисловості, транспорту і зв'язку, технічної інфраструктури, комерційного використання, суспільного призначення та рекреаційного використання.
Фізичні об'єкти, розміщені на землі, різняться за технічними і будівельними характеристиками: є будівлі і споруди. За своїми функціональними властивостями вони виділяються в самостійні об'єкти ринкового обороту і формують ринок житлової нерухомості і ринок нежитлої нерухомості.
Будь-який вид нерухомості являє собою капітальні вкладення. Ця особливість виводить нерухомість на ринок інвестиційного блага.
Дохідною стає нерухомість, яка здатна створювати прибуток не внаслідок діяльності, що здійснюється в її просторі, а в результаті особливого відношення ринку до її якості як обмеженого блага. Інакше кажучи, дохідною нерухомістю є такі об'єкти, які здатні забезпечити отримання рентного прибутку внаслідок свого особливого місцеположення або обмежених можливостей відтворювання, у цьому разі ринковою реакцією об'єкта є створення економічної ренти. Дохідною завжди є комерційна нерухомість (що часто приводить до їх ототожнення). Важливою умовою виникнення дохідної нерухомості є рентоорієнтована поведінка господарюючих суб'єктів.
Існування на ринку нерухомості ринку прав на об'єкти нерухомості обумовлює наявність транзакційних витрат. Що приводить до подорожчання процесу формування і розподілу прав власності і як наслідок — до зменшення економічної вигоди від їх використання. На ринку нерухомості починають формуватися особливі послуги, що заощаджують транзакційні витрати (за часом і альтернативними витратами), беруть на себе ризики і захист правомочності. Створюють особливого ринку послуг і операцій з нерухомістю (ріелтерських, оціночних, іпотечних, фінансових, страхових та ін.).
Основні процеси, що визначають розвиток і функціонування ринку нерухомості, відбуваються на локальному рівні.
Ринок нерухомості може бути первинний чи вторинний, організованим чи неорганізованим, біржовим та позабіржовим.
Ефективне функціонування ринку нерухомості неможливе без активного втручання держави.
Державне регулювання земельних відносин здійснюється з метою створення умов для раціонального використання та охорони земель, рівноправного розвитку всіх форм власності на землю і господарювання на ній, ефективного перерозподілу земель за видами діяльності, контролю за порядком відчуження земель та ін. Ці сторони земельних відносин регулює Земельний кодекс України, інші законодавчі і нормативні документи, та окремі правові нормативи (Лісовий кодекс України, Кодекс України про надра тощо).
Ринок тісно взаємодіє з іншими секторами фінансового ринку, а саме з ринками капіталу, цінних паперів, інвестиційних ресурсів. На ринку нерухомості акумулюються значні грошові кошти, які беруть активну участь у перетоку капіталу і забезпечують вирівнювання середньої норми доходу.
Ринок землі — це сукупність юридично-правових і економічних відносин, що виникають між суб’єктами такого ринку в процесі обігу земельних ділянок: їх оренди, обміну, купівлі-продажу, застави, дарування і спадкування.
Земля не є результатом людської праці, вона - продукт природи. Земля є важливим економічним ресурсом. Україна - унікальна держава в забезпеченості земельними ресурсами. Вона володіє третиною світових запасів чорнозему та має найвищий рівень забезпеченості землею в розрахунку на душу населення серед європейських держав.
Ринок сільськогосподарських земель виконує такі функції: 1) надання інформації про стан земель, ціну, діапазон попиту на земельні ділянки та їх пропозицію; 2) забезпечення перерозподілу земельних ділянок між юридичними і фізичними особами; 3) формування ціни на землю, виходячи з конкретних ринкових умов; 4) налагодження безпосередніх контактів між суб’єктами ринку землі; 5) створення конкурентних умов під час здійснення ринкових операцій зі землею.
Основні етапи розвитку землі в Україні наступні:
• 1992 р. розпочалась приватизація громадянами земельних ділянок, формується ринок землі;
• кінець 90-х рр. – початок 2000-х – становлення ринку землі, виникнення земельних аукціонів, поява спосіб продажу земель не сільськогосподарського призначення;
• ІІІ етап – земля стає не тільки товаром, а й капіталом.
Основні віхи земельного ринку: 1991 рік - прийнято Земельний кодекс. 1992 рік - Верховна Рада легалізувала колективну і приватну форми власності на землю. 1995 рік - постановою уряду затверджено форми сертифікатів право на земельну частку (пай). 1998 рік - ухвалено Закон «Про оренду землі», що стимулює масове надання земель КСП в оренду. 1999 рік - підписано президентський Указ «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки». 2002рік-запроваджено мораторій на продаж ділянок сільськогосподарського призначення. 2004 рік - Верховна Рада продовжила дію земельного мораторію до 1 січня 2007-го року. 2006 рік - мораторій продовжено до 1 січня 2008-го. 2007 рік - мораторій пролонговано до 1 січня 2010-го. І далі продовжувалася дія мораторію, аж до сьогодення. Фізичним та юридичним особам заборонено переводити землю з однієї категорії в іншу, зробити це можна лише за участю місцевої влади. 2020 року прийняття закону №552 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», який з 1 липня 2021 року має відкрити ринок землі в Україні.
У перші ж роки державної незалежності України землі і майно колективних сільськогосподарських підприємств були розпайовані і селяни номінально стали власниками своїх паїв, процес юридичного (документального) оформлення прав індивідуальної (приватної) власності на землю затягнувся аж до наших днів. На базі розпайованої землі виникли особисті селянські, фермерські та різних видів корпоративні господарства (спілки, товариства тощо). Найпоширенішим способом використання умовних земельних паїв стала їх оренда.
Українська держава, проголосивши селян власниками землі, не створила жодних умов для реалізації ними свого права приватної власності. Земельні паї не були відразу виокремлені в натурі (на місцевості), отож отримання землі селянами викликало супротив з боку новоутворених господарств. Не було створено земельного (іпотечного) банку для кредитної допомоги селянським господарствам.
На ринок сільськогосподарської землі накладено мораторій, який розтягнувся більш ніж на ціле десятиліття, позбавивши селян права розпорядитися своїм земельним паєм (продати, заставити тощо). Закон №552 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» дозволяє запровадити цивілізований ринок землі в Україні, активізувати фондовий ринок і подолати корупцію. Він регулює питання купівлі – продажу землі.
Завдяки ринку земля як капітал набуває реальної грошової оцінки — ціни. Оцінити землю як виробничий ресурс — справа не з легких.
Задля захисту інтересів суб'єктів ринку землі, зокрема від штучного заниження ринкової ціни землі, а також з метою налагодження ефективної і справедливої системи оподаткування, держава розробляє і вводить своїм законодавчим актом земельний кадастр.
Державний земельний кадастр (від франц. cadastre —- реєстр) — це єдина державна геоінформаційна. (грецьк. gë — земля) система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону країни, а саме: кадастровий номер конкретної земельної ділянки, її місце розташування, межі, площа, якість, цільове призначення, відомості про обмеження у використанні ділянки, нормативно-грошова оцінка та документи, на (підставі яких встановлено відомості про ділянку. Відомості Державного земельного кадастру тепер розміщуються в Інтернеті, що забезпечує відкритість та широку доступність інформації про землі сільськогосподарського призначення.
Зміст земельного ринку розкривається в його складі, будові, сукупності системоутворювальних зв’язків і залежностей. Основними компонентами земельного ринку є: об’єкти, суб’єкти земельних відносин, механізми, які забезпечують їхню взаємодію, інститути та організаційні структури.
Ринок землі надає інформацію про стан земель, ціни, величину попиту на земельні ділянки та їх пропозицію; забезпечує ринковий перерозподіл земельних ділянок між юридичними і фізичними особами; забезпечує задоволення потреб населення у здійсненні ринкових операцій із землею; формує ціни на землю на основі конкретних ринкових умов; налагоджує безпосередній контакт між суб’єктами ринку землі; здійснює оптимальний розподіл простору між суб’єктами ринку землі і різними варіантами використання земельних ділянок; створює конкурентні умови під час здійснення ринкових операцій із землею.
Дорогий відвідувач, Ви зайшли на сайт як незареєстрований користувач.
Рекомендуємо Вам зареєструватися або ввійти на сайт під своїм ім'ям.

Архів новин

Сентябрь 2020 (15)
Июнь 2020 (3)
Май 2020 (109)
Апрель 2020 (6)
Март 2020 (6)
Декабрь 2019 (1)
^