УДК 336
© Торубка Г.І., 2011
ЛНУ імені Івана Франка, Екф-49с
Перспективи функціонування іпотечних цінних паперів на фінансовому ринку
Пріоритетним напрямом ефективної державної політики є формування і функціонування стабільної системи іпотечного кредитування. Сьогодні ця проблема постає досить гостро, оскільки система іпотечного кредитування неможлива без забезпечення належного обігу іпотечних цінних паперів.
Основне завдання, яке стоїть перед ринком іпотечного капіталу, полягає в забезпеченні цінової оптимізації як основи інтеграції ринків капіталу та нерухомості. Така інтеграція дозволяє: підвищити капіталізацію ресурсів обох ринків; покращити ефективне використання вільних грошових ресурсів і нерухомого майна; створити само-відтворювальний механізм у системі фінансування іпотечних кредитів; знизити ризики інвесторів і кредиторів; сприяти стабілізації та розширенню кредитного й фондового ринків [4].
Враховуючи стан розвитку фінансово-кредитної системи України варто орієнтуватися на забезпечення функціонування універсальної моделі іпотечного кредитування, яка передбачатиме можливість діяльності як банків (нині основних операторів кредитних ресурсів), так і небанківських фінансово-кредитних установ, створюючи для них рівні умови. Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні визначається передусім умовами розвитку його житлового сегмента. Під впливом чинників економіко-правового характеру іпотека землі залишається пасивною складовою ринку нерухомості, а відтак, і кредитного ринку. При цьому й розвиток іпотечного житлового кредитування відбувається в доволі складній економічній ситуації [5].
Іпотечні цінні папери – це надійні фінансові інструменти, високий рейтинг яких підтримується не лише надійністю емітентів – кредитних інститутів, а й високою якістю іпотечного кредитного портфеля, що дозволяє знизити ризики інвесторів у порівнянні з іншими борговими цінними паперами, які не мають такого забезпечення. Вони дають змогу кредитору отримати довгострокові ресурси за відносно низькою ціною. У світовій практиці використовуються різноманітні іпотечні цінні папери, які відрізняються за типами активів, що виступають забезпеченням, гарантіями, способом розподілу ризиків тощо [1].
Як і будь-якій активній банківській операції, іпотечному кредитуванню притаманна низка ризиків. Але справа в тому, що ці ризики пересуваються разом з іпотечним кредитом. Тож не всі учасники цього глобального процесу наражаються на притаманні цьому сегменту ринку види ризиків ( рис. 1) [3].
Згідно чинного законодавства України, іпотечні цінні папери – це цінні папери, випуск яких забезпечено іпотечним покриттям та які посвідчують право власників на отримання від емітента належних їм коштів. В Україні іпотечні цінні папери представлені іпотечними облігаціями та іпотечними сертифікатами.
Іпотечні сертифікати – особливі цінні папери, забезпечені іпотечними активами або іпотеками [5]. Іпотечний сертифікат засвідчує зобов’язання емітента сплатити у встановлений строк власнику частину грошових доходів від іпотечного покриття відповідно до умов, зазначених у проспекті емісії. В Україні іпотечні сертифікати випускають двох видів: іпотечні сертифікати участі (забезпеченням є іпотеки з покладанням ризику на власників сертифікатів) й іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю (забезпеченням є іпотечні активи з покладанням ризику на емітента).
Іпотечними облігаціями є облігації, виконання зобов’язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям у порядку, встановленому законодавством. Іпотечна облігація засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов’язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та виплатити грошовий дохід в порядку, встановленому проспектом емісії, а в разі невиконання емітентом зобов’язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття [1].
Ефективне функціонування іпотечної системи у країні визначається доступністю іпотечних кредитів для населення, сформованим ринком іпотечних цінних паперів і значною часткою останнього у валовому внутрішньому продукті. Стримуючими чинниками при цьому є невизначеність економічного середовища та його зміна під впливом різних факторів, втрата інвесторами частини фінансових ресурсів через їх розміщення у неприбуткові проекти [2].
Урядом України розробляються законопроекти, що стосуються рішення іпотечних цінних паперів. Зокрема:
- Закон України «Про іпотеку»;
- Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»;
- Закон України «Про житлове кредитування громадян України»;
- Закон України «Про цільове довгострокове кредитування будівництва житла»;
- Закон України «Про фінансово-кредитні механізми житлового будівництва».
Закон України «Про цінні папери та фондовий ринок» вiд 23.02.2006 №3480-IV виділяє іпотечні цінні папери як групу цінних паперів, зокрема у п. 3 ч. 5 ст. 3 цього Закону міститься визначення: «іпотечні цінні папери – цінні папери, випуск яких забезпечено іпотечним покриттям (іпотечним пулом) та які посвідчують право власників на отримання від емітента належних їм коштів». До іпотечних цінних паперів належать: а) іпотечні облігації; б) іпотечні сертифікати; в) заставні; г) сертифікати ФОН.
В Україні іпотечні цінні папери з’явилися після прийняття і введення в дію низки законодавчих актів, зокрема Законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». А саме Закон України «Про іпотеку» передбачив новий вид цінних паперів – заставні та обумовив їх обіг, форму та зміст. Згідно зі ст. 20 цього Закону, «заставна – це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки». Заставна, як зазначає Д. Журавльов, являє собою «глобально новий інститут і новий вид цінних паперів» і «може впливати на ринок цінних паперів і надати йому нових обертів», створюючи реальні можливості іпотекодержателю (власнику заставної) рефінансування власної діяльності [6].
Цікавим є питання щодо віднесення заставної до того чи іншого виду цінних паперів. Варто наголосити на тому, що згідно із Законом України «Про іпотеку» заставні не є іпотечними цінними паперами: вони визначені як окремий вид цінних паперів, хоч і забезпечених іпотекою. Відповідно до ст. 20 цього Закону заставна – це борговий цінний папір. І тут ми бачимо чітку невідповідність цієї норми нормам загального Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», оскільки у ст. 3 «Цінні папери та їх класифікація» заставна віднесена до групи іпотечних цінних паперів, а серед групи боргових цінних паперів вона не фігурує. Таку суперечність між цими нормами необхідно усунути шляхом внесення змін до ч. 1 ст. 20 Закону України «Про іпотеку», виклавши її у такій редакції: «Заставна – це іпотечний цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки».
У ст. 1 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дано визначення іпотечного сертифікату: «Іпотечний сертифікат – це іпотечний цінний папір, забезпечений іпотечними активами або іпотеками». У ст. 15 цього ж Закону передбачено два види іпотечних сертифікатів: сертифікати з фіксованою дохідністю і сертифікати участі. Відповідно до ст. 23 цього Закону сертифікати з фіксованою дохідністю – це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників: а) право на отримання номінальної вартості у передбачені умовами випуску сертифікатів терміни; б) право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів; в) право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.
Відповідно до ст. 24 цього Закону сертифікат участі є іменним цінним папером. Сертифікати участі – це сертифікати, які відповідно до цього Закону забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має: право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів; право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.
Виконання зобов’язань за одним випуском сертифікатів участі можуть забезпечувати один або декілька консолідованих іпотечних боргів.
У ст. 1 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» дано визначення ще одного виду іпотечних цінних паперів: «Сертифікат ФОН – цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю». Дехто з науковців вважає, що сертифікати ФОН є видом іпотечних сертифікатів. Вчені переконані, що видами іпотечних сертифікатів є сертифікати з фінансовою дохідністю, сертифікати участі та сертифікати фонді операцій з нерухомістю [4]. З такою точкою зору не можна погодитися з огляду на те, що законом про іпотечні сертифікати не визначено такого виду іпотечних сертифікатів і закон, що регулює питання сертифікатів ФОН не містить такої норми, яка б трактувала сертифікати ФОН як вид іпотечних сертифікатів. Стверджувати можна лише, що сертифікати ФОН є видом іпотечних цінних паперів, що передбачено загальним законом, а саме Законом «Про цінні папери та фондовий ринок», про що вже йшлося.
На нашу думку, для уникнення будь-яких непорозумінь із віднесенням сертифікатів ФОН до того чи іншого виду цінних паперів необхідно внести зміни до ст. 1 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» і викласти її у наступній редакції: «Сертифікат ФОН – це іпотечний цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю».
Ще один важливий правовий акт у цій сфері – Закон України «Про іпотечні облігації» від 5 грудня 2005 р., яким були визначені правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій, вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері. У ч. 1 ст. 3 цього Закону під іпотечними облігаціями розуміються облігації, виконання зобов’язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям у порядку, встановленому цим Законом. Іпотечні облігації іменні цінні папери. Іпотечна облігація засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов’язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу в порядку, встановленому цим Законом та проспектом емісії, а в разі невиконання емітентом зобов’язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття. Відповідно до ч. 2 ст. 3 можуть випускатися два види іпотечних облігацій – звичайні та структуровані. Цією ж статтею передбачено, хто може бути емітентом іпотечних облігацій та межі їх відповідальності за виконання зобов’язань за іпотечними облігаціями.
Отже, емітентом звичайних іпотечний облігацій є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями іпотечним покриттям та всім іншим майном, на яке відповідно до законодавства може бути звернено стягнення. А емітентом структурованих іпотечних облігацій є спеціалізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям. Необхідно розшифрувати ці визначення. У цьому Законі під іпотечним кредитором (ст. 1) розуміється фінансова установа, крім спеціалізованої іпотечної установи, яка відповідно до законодавства має право надавати кредити (позики), виконання зобов’язань боржників за якими забезпечене іпотекою, та/або яка набула право вимоги за забезпеченими іпотекою кредитами (позиками) від інших осіб. Відповідно до ст. 18 цього Закону, спеціалізована іпотечна установа – це фінансова установа, винятковим видом діяльності якої є рефінансування іпотечних активів (їх продажу у випадках, передбачених цим законом і проспектом емісії) та випуск структурованих іпотечних облігацій у порядку, встановленому цим Законом. Особливостями виконання зобов’язань за звичайними іпотечними облігаціями є те, що відповідно до ст. 16 Закону емітент виконує грошові зобов’язання за звичайними іпотечними облігаціями за рахунок доходів від іпотечного покриття та за рахунок іншого свого майна. Право емітента використовувати доходи від іпотечного покриття та кошти, отримані від розміщення звичайних іпотечних облігацій, на будь-які цілі і на власний розсуд не обмежується за умови, що емітент продовжує належним чином виконувати зобов’язання за звичайними іпотечними облігаціями.
Науковці вказують на недосконалість правового регулювання іпотечних облігацій, адже законодавець оминув увагою питання набуття самих іпотечних активів. У випадку з випуском звичайних іпотечних облігацій проблем нема, оскільки банк може віднести до іпотечних активів і видані ним іпотечні кредити. А от при випуску структурованих іпотечних облігацій єдиним способом набуття активів є укладання договорів уступки права вимоги.
Відповідно ж до Закону України «Про іпотеку» заставна – це борговий цінний папір, хоч, на нашу думку, необхідно її визначити (і так передбачено Законом України «Про цінні папери та фондовий ринок») як іпотечний цінний папір. Отже, заставна оформляється, якщо її видача передбачена іпотечним договором. Після державної реєстрації іпотеки оригінал заставної передається іпотекодержателю, якщо інший порядок передачі заставної не встановлено іпотечним договором. Заставна не є емісійним цінним папером. Першим власником заставної є особа, яка на момент видачі заставної відповідно до умов іпотечного договору має статус іпотекодержателя. Якщо інше не передбачено іпотечним договором, оригінал заставної передається такому іпотекодержателю. Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Наступний власник заставної набуває всіх прав іпотекодержателя (нового кредитора) за договором, яким обумовлене основне зобов’язання, та за іпотечним договором, на підставі якого була видана заставна, а права попереднього власника заставної як іпотекодержателя (первісного кредитора) припиняються.
Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечене грошове зобов’язання, суму боргу за яким на момент укладення іпотечного договору не визначено і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент. Заставна складається у письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка встановлюється Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про видачу заставної. Залежно від предмета іпотеки (нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва) заставна повинна мати візуальні відмінності, встановлені Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку [6].
Отже, особливістю іпотечних цінних паперів є вищий рівень надійності порівняно з іншими борговими цінними паперами. Також цей вид цінних паперів дозволяє диверсифікацію ризиків. Подальший розвиток іпотечного ринку України можливий лише за умови побудови ефективного вторинного іпотечного ринку, що дозволить збалансувати первинний іпотечний ринок та створить сприятливі умови для іпотечного кредитування.
Список використаних джерел:
1. Костюкевич О. І. Іпотечні цінні папери як головний інструмент рефінансування іпотечних кредитів [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/Portal/Soc_Gum/Nznuoa/ekonomika/2010_13/39.pdf
2. Лацик Г. М. Оптимізація структури портфеля іпотечних цінних паперів на фінансовому ринку України [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/PORTAL/Soc_Gum/Nvfbi/2011_1/12.pdf
3. Мироненко В. П., Мироненко Г. В. Антикризова політика на ринку іпотечного кредитування в напрямі забезпечення конкурентоспроможності банків [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum/VUABS/2011_1/30_03_01.pdf
4. Подплєтній В. В. Іпотечне кредитування в умовах трансформації економіки України [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum/Aprer/2010_6_1/39.pdf
5. Поломана З. Проблеми та перспективи розвитку іпотечних кредитних відносин в Україні [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/Chem_Biol/Vldau/APK/2009/files/09pzpriu.pdf
6. Правовий режим іпотечних цінних паперів /Н.М. Квіт//Радник: Український юридичний портал [Електронний ресурс]: – Режим доступу:http://radnuk.info/statti/230-tsuv-pravo/15239-2011-01-22-01-48-21.html
© Торубка Г.І., 2011
ЛНУ імені Івана Франка, Екф-49с
Перспективи функціонування іпотечних цінних паперів на фінансовому ринку
Пріоритетним напрямом ефективної державної політики є формування і функціонування стабільної системи іпотечного кредитування. Сьогодні ця проблема постає досить гостро, оскільки система іпотечного кредитування неможлива без забезпечення належного обігу іпотечних цінних паперів.
Основне завдання, яке стоїть перед ринком іпотечного капіталу, полягає в забезпеченні цінової оптимізації як основи інтеграції ринків капіталу та нерухомості. Така інтеграція дозволяє: підвищити капіталізацію ресурсів обох ринків; покращити ефективне використання вільних грошових ресурсів і нерухомого майна; створити само-відтворювальний механізм у системі фінансування іпотечних кредитів; знизити ризики інвесторів і кредиторів; сприяти стабілізації та розширенню кредитного й фондового ринків [4].
Враховуючи стан розвитку фінансово-кредитної системи України варто орієнтуватися на забезпечення функціонування універсальної моделі іпотечного кредитування, яка передбачатиме можливість діяльності як банків (нині основних операторів кредитних ресурсів), так і небанківських фінансово-кредитних установ, створюючи для них рівні умови. Сучасний стан іпотечного кредитування в Україні визначається передусім умовами розвитку його житлового сегмента. Під впливом чинників економіко-правового характеру іпотека землі залишається пасивною складовою ринку нерухомості, а відтак, і кредитного ринку. При цьому й розвиток іпотечного житлового кредитування відбувається в доволі складній економічній ситуації [5].
Іпотечні цінні папери – це надійні фінансові інструменти, високий рейтинг яких підтримується не лише надійністю емітентів – кредитних інститутів, а й високою якістю іпотечного кредитного портфеля, що дозволяє знизити ризики інвесторів у порівнянні з іншими борговими цінними паперами, які не мають такого забезпечення. Вони дають змогу кредитору отримати довгострокові ресурси за відносно низькою ціною. У світовій практиці використовуються різноманітні іпотечні цінні папери, які відрізняються за типами активів, що виступають забезпеченням, гарантіями, способом розподілу ризиків тощо [1].
Як і будь-якій активній банківській операції, іпотечному кредитуванню притаманна низка ризиків. Але справа в тому, що ці ризики пересуваються разом з іпотечним кредитом. Тож не всі учасники цього глобального процесу наражаються на притаманні цьому сегменту ринку види ризиків ( рис. 1) [3].
Рис. 1. Розподіл ризиків між учасниками іпотечного ринку
Згідно чинного законодавства України, іпотечні цінні папери – це цінні папери, випуск яких забезпечено іпотечним покриттям та які посвідчують право власників на отримання від емітента належних їм коштів. В Україні іпотечні цінні папери представлені іпотечними облігаціями та іпотечними сертифікатами.
Іпотечні сертифікати – особливі цінні папери, забезпечені іпотечними активами або іпотеками [5]. Іпотечний сертифікат засвідчує зобов’язання емітента сплатити у встановлений строк власнику частину грошових доходів від іпотечного покриття відповідно до умов, зазначених у проспекті емісії. В Україні іпотечні сертифікати випускають двох видів: іпотечні сертифікати участі (забезпеченням є іпотеки з покладанням ризику на власників сертифікатів) й іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю (забезпеченням є іпотечні активи з покладанням ризику на емітента).
Іпотечними облігаціями є облігації, виконання зобов’язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям у порядку, встановленому законодавством. Іпотечна облігація засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов’язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та виплатити грошовий дохід в порядку, встановленому проспектом емісії, а в разі невиконання емітентом зобов’язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття [1].
Ефективне функціонування іпотечної системи у країні визначається доступністю іпотечних кредитів для населення, сформованим ринком іпотечних цінних паперів і значною часткою останнього у валовому внутрішньому продукті. Стримуючими чинниками при цьому є невизначеність економічного середовища та його зміна під впливом різних факторів, втрата інвесторами частини фінансових ресурсів через їх розміщення у неприбуткові проекти [2].
Урядом України розробляються законопроекти, що стосуються рішення іпотечних цінних паперів. Зокрема:
- Закон України «Про іпотеку»;
- Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»;
- Закон України «Про житлове кредитування громадян України»;
- Закон України «Про цільове довгострокове кредитування будівництва житла»;
- Закон України «Про фінансово-кредитні механізми житлового будівництва».
Закон України «Про цінні папери та фондовий ринок» вiд 23.02.2006 №3480-IV виділяє іпотечні цінні папери як групу цінних паперів, зокрема у п. 3 ч. 5 ст. 3 цього Закону міститься визначення: «іпотечні цінні папери – цінні папери, випуск яких забезпечено іпотечним покриттям (іпотечним пулом) та які посвідчують право власників на отримання від емітента належних їм коштів». До іпотечних цінних паперів належать: а) іпотечні облігації; б) іпотечні сертифікати; в) заставні; г) сертифікати ФОН.
В Україні іпотечні цінні папери з’явилися після прийняття і введення в дію низки законодавчих актів, зокрема Законів України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». А саме Закон України «Про іпотеку» передбачив новий вид цінних паперів – заставні та обумовив їх обіг, форму та зміст. Згідно зі ст. 20 цього Закону, «заставна – це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки». Заставна, як зазначає Д. Журавльов, являє собою «глобально новий інститут і новий вид цінних паперів» і «може впливати на ринок цінних паперів і надати йому нових обертів», створюючи реальні можливості іпотекодержателю (власнику заставної) рефінансування власної діяльності [6].
Цікавим є питання щодо віднесення заставної до того чи іншого виду цінних паперів. Варто наголосити на тому, що згідно із Законом України «Про іпотеку» заставні не є іпотечними цінними паперами: вони визначені як окремий вид цінних паперів, хоч і забезпечених іпотекою. Відповідно до ст. 20 цього Закону заставна – це борговий цінний папір. І тут ми бачимо чітку невідповідність цієї норми нормам загального Закону України «Про цінні папери та фондовий ринок», оскільки у ст. 3 «Цінні папери та їх класифікація» заставна віднесена до групи іпотечних цінних паперів, а серед групи боргових цінних паперів вона не фігурує. Таку суперечність між цими нормами необхідно усунути шляхом внесення змін до ч. 1 ст. 20 Закону України «Про іпотеку», виклавши її у такій редакції: «Заставна – це іпотечний цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки».
У ст. 1 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дано визначення іпотечного сертифікату: «Іпотечний сертифікат – це іпотечний цінний папір, забезпечений іпотечними активами або іпотеками». У ст. 15 цього ж Закону передбачено два види іпотечних сертифікатів: сертифікати з фіксованою дохідністю і сертифікати участі. Відповідно до ст. 23 цього Закону сертифікати з фіксованою дохідністю – це сертифікати, які забезпечені іпотечними активами та посвідчують такі права власників: а) право на отримання номінальної вартості у передбачені умовами випуску сертифікатів терміни; б) право на отримання процентів за сертифікатами на умовах інформації про випуск сертифікатів; в) право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом прийнятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, що є забезпеченням випуску сертифікатів з фіксованою дохідністю, переважно перед іншими кредиторами емітента.
Відповідно до ст. 24 цього Закону сертифікат участі є іменним цінним папером. Сертифікати участі – це сертифікати, які відповідно до цього Закону забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами. Власник сертифікатів участі має: право на отримання частки у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів; право на задоволення вимог – у разі невиконання емітентом взятих на себе зобов’язань – з вартості іпотечних активів, які знаходяться у довірчій власності управителя.
Виконання зобов’язань за одним випуском сертифікатів участі можуть забезпечувати один або декілька консолідованих іпотечних боргів.
У ст. 1 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» дано визначення ще одного виду іпотечних цінних паперів: «Сертифікат ФОН – цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю». Дехто з науковців вважає, що сертифікати ФОН є видом іпотечних сертифікатів. Вчені переконані, що видами іпотечних сертифікатів є сертифікати з фінансовою дохідністю, сертифікати участі та сертифікати фонді операцій з нерухомістю [4]. З такою точкою зору не можна погодитися з огляду на те, що законом про іпотечні сертифікати не визначено такого виду іпотечних сертифікатів і закон, що регулює питання сертифікатів ФОН не містить такої норми, яка б трактувала сертифікати ФОН як вид іпотечних сертифікатів. Стверджувати можна лише, що сертифікати ФОН є видом іпотечних цінних паперів, що передбачено загальним законом, а саме Законом «Про цінні папери та фондовий ринок», про що вже йшлося.
На нашу думку, для уникнення будь-яких непорозумінь із віднесенням сертифікатів ФОН до того чи іншого виду цінних паперів необхідно внести зміни до ст. 1 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» і викласти її у наступній редакції: «Сертифікат ФОН – це іпотечний цінний папір, що засвідчує право його власника на отримання доходу від інвестування в операції з нерухомістю».
Ще один важливий правовий акт у цій сфері – Закон України «Про іпотечні облігації» від 5 грудня 2005 р., яким були визначені правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій, вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері. У ч. 1 ст. 3 цього Закону під іпотечними облігаціями розуміються облігації, виконання зобов’язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям у порядку, встановленому цим Законом. Іпотечні облігації іменні цінні папери. Іпотечна облігація засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов’язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу в порядку, встановленому цим Законом та проспектом емісії, а в разі невиконання емітентом зобов’язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття. Відповідно до ч. 2 ст. 3 можуть випускатися два види іпотечних облігацій – звичайні та структуровані. Цією ж статтею передбачено, хто може бути емітентом іпотечних облігацій та межі їх відповідальності за виконання зобов’язань за іпотечними облігаціями.
Отже, емітентом звичайних іпотечний облігацій є іпотечний кредитор, що несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями іпотечним покриттям та всім іншим майном, на яке відповідно до законодавства може бути звернено стягнення. А емітентом структурованих іпотечних облігацій є спеціалізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями лише іпотечним покриттям. Необхідно розшифрувати ці визначення. У цьому Законі під іпотечним кредитором (ст. 1) розуміється фінансова установа, крім спеціалізованої іпотечної установи, яка відповідно до законодавства має право надавати кредити (позики), виконання зобов’язань боржників за якими забезпечене іпотекою, та/або яка набула право вимоги за забезпеченими іпотекою кредитами (позиками) від інших осіб. Відповідно до ст. 18 цього Закону, спеціалізована іпотечна установа – це фінансова установа, винятковим видом діяльності якої є рефінансування іпотечних активів (їх продажу у випадках, передбачених цим законом і проспектом емісії) та випуск структурованих іпотечних облігацій у порядку, встановленому цим Законом. Особливостями виконання зобов’язань за звичайними іпотечними облігаціями є те, що відповідно до ст. 16 Закону емітент виконує грошові зобов’язання за звичайними іпотечними облігаціями за рахунок доходів від іпотечного покриття та за рахунок іншого свого майна. Право емітента використовувати доходи від іпотечного покриття та кошти, отримані від розміщення звичайних іпотечних облігацій, на будь-які цілі і на власний розсуд не обмежується за умови, що емітент продовжує належним чином виконувати зобов’язання за звичайними іпотечними облігаціями.
Науковці вказують на недосконалість правового регулювання іпотечних облігацій, адже законодавець оминув увагою питання набуття самих іпотечних активів. У випадку з випуском звичайних іпотечних облігацій проблем нема, оскільки банк може віднести до іпотечних активів і видані ним іпотечні кредити. А от при випуску структурованих іпотечних облігацій єдиним способом набуття активів є укладання договорів уступки права вимоги.
Відповідно ж до Закону України «Про іпотеку» заставна – це борговий цінний папір, хоч, на нашу думку, необхідно її визначити (і так передбачено Законом України «Про цінні папери та фондовий ринок») як іпотечний цінний папір. Отже, заставна оформляється, якщо її видача передбачена іпотечним договором. Після державної реєстрації іпотеки оригінал заставної передається іпотекодержателю, якщо інший порядок передачі заставної не встановлено іпотечним договором. Заставна не є емісійним цінним папером. Першим власником заставної є особа, яка на момент видачі заставної відповідно до умов іпотечного договору має статус іпотекодержателя. Якщо інше не передбачено іпотечним договором, оригінал заставної передається такому іпотекодержателю. Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Наступний власник заставної набуває всіх прав іпотекодержателя (нового кредитора) за договором, яким обумовлене основне зобов’язання, та за іпотечним договором, на підставі якого була видана заставна, а права попереднього власника заставної як іпотекодержателя (первісного кредитора) припиняються.
Заставна не може видаватися, якщо іпотекою забезпечене грошове зобов’язання, суму боргу за яким на момент укладення іпотечного договору не визначено і яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент. Заставна складається у письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної форми, яка встановлюється Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору робиться відмітка про видачу заставної. Залежно від предмета іпотеки (нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва) заставна повинна мати візуальні відмінності, встановлені Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку [6].
Отже, особливістю іпотечних цінних паперів є вищий рівень надійності порівняно з іншими борговими цінними паперами. Також цей вид цінних паперів дозволяє диверсифікацію ризиків. Подальший розвиток іпотечного ринку України можливий лише за умови побудови ефективного вторинного іпотечного ринку, що дозволить збалансувати первинний іпотечний ринок та створить сприятливі умови для іпотечного кредитування.
Список використаних джерел:
1. Костюкевич О. І. Іпотечні цінні папери як головний інструмент рефінансування іпотечних кредитів [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/Portal/Soc_Gum/Nznuoa/ekonomika/2010_13/39.pdf
2. Лацик Г. М. Оптимізація структури портфеля іпотечних цінних паперів на фінансовому ринку України [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/PORTAL/Soc_Gum/Nvfbi/2011_1/12.pdf
3. Мироненко В. П., Мироненко Г. В. Антикризова політика на ринку іпотечного кредитування в напрямі забезпечення конкурентоспроможності банків [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum/VUABS/2011_1/30_03_01.pdf
4. Подплєтній В. В. Іпотечне кредитування в умовах трансформації економіки України [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/Soc_Gum/Aprer/2010_6_1/39.pdf
5. Поломана З. Проблеми та перспективи розвитку іпотечних кредитних відносин в Україні [Електронний ресурс]: Режим доступу: http://www.nbuv.gov.ua/portal/Chem_Biol/Vldau/APK/2009/files/09pzpriu.pdf
6. Правовий режим іпотечних цінних паперів /Н.М. Квіт//Радник: Український юридичний портал [Електронний ресурс]: – Режим доступу:http://radnuk.info/statti/230-tsuv-pravo/15239-2011-01-22-01-48-21.html
