DataLife Engine > Чинники формування інститутів фінансового ринку > Йордан Х.І. Сертифікати фонду операцій з нерухомістю: можливості та перспективи

Йордан Х.І. Сертифікати фонду операцій з нерухомістю: можливості та перспективи


24-12-2011, 19:54. Разместил: Йордан Х.І.
УДК 336
© Йордан Х.І., 2011
ЛНУ імені Івана Франка, Екф-44с

Сертифікати фонду операцій з нерухомістю: можливості та перспективи

У 2007 році фондовий ринок України відзначився подією, масштаби якої ще не достатньо оцінили його учасники. Проте, ця подія достойна серйозної уваги. Мова йде про появу нових цінних паперів у обігу - сертифікатів фонду операцій з нерухомістю (сертифікатів ФОН).
Хоча, сертифікати ФОН існували ще в 2004 році, після прийняття Верховною Радою Закону України "Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". Проте, недостатність нормативної бази документів, що регулюють їх випуск та обіг, до 2007 року сертифікати ФОН не широко не розповсюджувались. Професійні учасники ринку та інвестори тільки придивлялись до цього інструменту, деякі компанії мали намір виконати емісію сертифікатів ФОН, аж поки в 2007 році нарешті не були оприлюднені одні з перших публічних випусків.
Оскільки, сертифікати ФОН тільки з'явились в обігу на фондовому ринку України і ще поки не було погашено жодного їх випуску, рано робити прогнози, що інвестування цих цінних паперів може набути масштабного характеру. На даний момент необхідно привернути увагу інвесторів до цих сертифікатів та висвітлити усі їхні перспективи.
За останні роки коливання цін на житло є дуже привабливим для інвесторів. Вони мають бажання інвестувати кошти в нерухомість та отримати дохід від зростання цін. Проте, як об'єкт інвестування, нерухомість є дуже дорогою покупкою. Участь у фонді операцій з нерухомістю дає можливість об'єднувати кошти дрібних інвесторів та інвестувати їх у операції з нерухомістю – фінансування будівництва об'єктів для їх подальшого використання, наприклад, передачі в оренду збудованої нерухомості іншим особам або ж відразу після закінчення будівництва продажу об'єкта.
Порядок створення фонду операцій з нерухомістю регламентується Законом України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".
Оскільки, сертифікати ФОН є це новими інструментами для українсь-кого фондового ринку, Закон визначає жорстку систему норм для того, щоб захистити права інвесторів.
Випускати сертифікати ФОН може тільки банк або фінансова установа відповідно до вимог, встановленим Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг. Емітент повинен мати спеціальний дозвіл на емісію сертифікатів ФОН, здійснити розробку внутрішніх документів ¬¬- Правил ФОН та Інвестиційну декларацію. Кошти, залучені від розміщення сертифікатів ФОН, можуть бути використані лише в напрямках, визначених цими документами.
Нерухомість, яку було побудовано за рахунок залучених від розміщення сертифікатів ФОН коштів, не стає власністю інвесторів, а є в управлінні та довірчій власності у спеціальної особи – управителя, призначеного емітентом. Управитель провадить операції з нерухомістю згідно з інтересами власників сертифікатів для отримання максимального прибутку. Управитель відповідає перед власниками сертифікатів за збитки, спричинені його діями з управління ФОН. Управитель складає договір з забудовником, що організує будівництво об'єкта нерухомості. В інтересах власників сертифікатів, управитель контролює цільове використання коштів забудовником, наглядає за спорудженням об'єкту будівництва. При появі ризику порушення умов договору забудовником, управитель має право припинити фінансувати будівництво та вимагати у забудовника повернути кошти.
ФОН створюють на термін, що визначений у проспекті емісії, і до його завершення емітент сертифікатів не має обов'язку їх викупити. Після досягнення мети, згідно з якою було створено ФОН, управитель повинен викупити сертифікати ФОН, при чому власнику сертифікату сплачується частина коштів, пропорційно до його частки в чистих активах ФОН. Правила ФОН можуть передбачати сплату доходу за сертифікатами.
Прибуток ФОН, що залишився після покриття витрат, пов’язаних з управлінням ФОН, розподіляють між власниками сертифікатів ФОН у пропорції до кількості їхніх Сертифікатів ФОН. Право на отримання частини прибутку мають власники Сертифікатів ФОН на початок погашення сертифікатів ФОН.
Власник Сертифікатів ФОН отримує наступні доходи за Сертифікатами ФОН:
- фіксований дохід з період строку обігу Сертифікатів ФОН, який сплачується за рахунок коштів ФОН, у розмірі, встановленому в Проспекті емісії Сертифікатів ФОН.
- дохід від управління ФОН, у сумі, що дорівнює різниці між розрахунковою вартістю Сертифікати ФОН при погашенні та вартістю Сертифіката ФОН, що була вкладена власником при придбанні Сертифіката ФОН.
Розрахункову вартість Сертифіката ФОН при погашенні можна визначити як загальну вартість активів ФОН, що залишилась після сплати власникам Сертифікатів ФОН фіксованого доходу, поділену на кількість Сертифікатів ФОН, які необхідно погасити, та повинна бути не меншою за номінальну вартість Сертифіката ФОН.
Завдяки створенню ФОН можливо залучити кошти для будівництва житлових будинків, торговельних комплексів, офісних центрів, паркінгів, готелів, спортивно-розважальних комплексів.
Станом на сьогоднішній день рівень конкуренції між емітентами сертифікатів ФОН є невисоким. За офіційними даними, емісією сертифікатів ФОН займаються лише три банки та три фінансові компанії.

Список використаних джерел:
1. Закон України „Про фінансово-кредитні механізми і управління Майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” №978-IV від 19.06.03
2. Україна фінансова. Інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку. [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.ufin.com.ua/analit_mat/rzp/023.htm

Вернуться назад